正如歲末年初的天氣，中山古鎮的燈飾專業商城和燈飾專業市場持續寒意，偶爾溫暖。然而，這依然沒能阻止各路資本在古鎮繼續“造城”的沖動。記者注意到，2012年下半年以來，在古鎮這彈丸之地，一批新的燈飾商城和專業市場陸續開張營業，眼下仍有幾家燈飾商城正在裝修之中。

 記者觀察，古鎮作為燈飾渠道源頭，大致經歷了始于1982年的制造本部時代、始于1992年的自然集散時代、始于2002年的展覽拉動時代以及始于2010轉型升級的渠道平臺時代。無論是商業地產系，還是燈飾產業系，在投資運營燈飾專業商城和燈飾專業市場方面至今沒有推出燈飾渠道平臺的新業態，各路資本不斷售出的“新船票”登上的也就是“舊客船”。

產業資本上位時代

 在古鎮的佰盛燈飾廣場招商部，物業管理經理孫建晨向記者透露，該商業項目最初由地皮所在村集體出資打造，不過項目竣工之后擬定位為純粹五星級酒店，評估結果是難以達成財務預期，村民轉而放棄項目最初商業方向，加上村民內部意見難以統一，此時中山太平洋燈飾有限公司、中山百佳百特燈飾等五家燈飾廠商聯合承包了該項目，隨后將該項目命名為“佰盛燈飾廣場”，并聯合出資3.5億元對該項目進行改造、機電安裝、裝修裝飾和招商推廣。與此同時，這五家燈飾廠商同時注冊了中山市佰盛燈飾廣場有限公司作為該項目的運營公司。歷經1年左右，佰盛燈飾廣場于2012年6月新張營業。

 根據中山市佰盛燈飾廣場有限公司與村集體簽署的承包協議，前者對該項目的承包期限為20年。孫建晨透露的數據顯示，佰盛燈飾廣場面積10萬平方米，劃分為8層，其中對LED照明產品劃分為專區，商鋪200間左右，面積500平米以上的商鋪占了80%，目前入駐廠商140家左右。

 佰盛燈飾廣場是中山燈飾產業資本向燈飾渠道平臺領域轉型擴張的樣本之一。

 與當地10萬平方米級的專業燈飾商城和燈飾專業市場相似的是，由當地燈飾產業資本出資打造的小型燈飾商城案例則更為多見。記者注意到，中山市富興燈飾集團出資6000萬元打造的盈新燈飾商城，面積1萬平方米，商鋪40間，擬于2013年3月開業，目前正在緊張裝修中。

 更令人驚詫的是，由中山華藝照明股份有限公司動工興建燈飾專業商城，面積號稱40萬平方米，投資規模不詳，目前項目進入基礎打樁階段。

 事實上，2010年之后，古鎮開業的多家燈飾專業商城和燈飾專業市場大多都有當地燈飾產業資本的身影。如果說，2010年之前，古鎮陸續開業的燈飾專業商城和燈飾專業市場大多由商業地產資本操刀，2010年之后，古鎮陸續開業的燈飾專業商城和燈飾專業市場大多由燈飾產業資本接捧。

物業管理模式徘徊

 據當地業內人士估計，古鎮大大小小的燈飾商城和專業市場20家以上，分布在10多條街道兩旁，古鎮燈飾廠商80%左右的比例入駐沿街店面，僅有20%左右的比例入駐燈飾專業商城和燈飾專業市場，商城和市場的燈飾商鋪和燈飾展廳在2000—3000之間，古鎮沿街燈飾店面或燈飾展廳則是高達10000間以上。

 孫建晨表示，不便透露佰盛燈飾廣場每年向村里支持的租金水平，但須每年一次性向村里支付年租?！皬拿髂?月1日起，佰盛燈飾廣場每平方米150元/月，佰盛燈飾廣場每月租金毛收入大致1000萬元”，孫建晨稱這在古鎮是中等偏高的租金水平。

 佰盛燈飾廣場啟動之初被列入當地現代服務業轉型升級的試點項目，然而，在被問及運營模式問題時，孫建晨回應，在古鎮全是房東收租模式或者二房東收租模式，還沒有別的運營模式出現。正如業內人士普遍指出的那樣，一方面是古鎮號稱中國燈飾之都，另一方面當地燈飾渠道平臺卻是典型的和普遍的收租業態。

 不過，收租模式下的古鎮燈飾專業商城和燈飾專業市場不等于沒有一點配套。孫建晨稱，以佰盛燈飾廣場為例，我們公司與一家旅游機構合作開通了往返廣州白云國際機場的候機服務和交通服務，其它規模較大的當地燈飾專業商城和燈飾專業市場也有類似的配套服務。

 正在建設之中的古鎮國際燈飾商城和將來竣工的花藝燈飾廣場是否突破收租模式形成全新的運營業態?目前上述項目資本方或開發商尚未對外透露相關信息，對此，記者無從向當事機構予以考證。

 觀察人士稱，古鎮燈飾專業商城和燈飾專業市場收收租模式的背后，是賣場自營模式的缺位，是對入駐廠商系統增值服務的缺位，無論是多年以前開業的瑞豐燈飾廣場、時代燈飾廣場，還是2012開業的佰盛燈飾廣場，經營的是自有的物業或承包的物業，而不是燈飾渠道平臺以及對包括入駐廠商的系統推廣和系統維護。

渠道基地空置隱患

 中國燈飾之都的盛名之下卻是燈飾專業商城業態的初級陳舊和項目檔次的非主流化，對此，當地業內人士曾經反復思量這一問題。然而，一個不得不提及的因素是當地每年上半一屆的燈飾展覽和每年下年一屆的燈配展覽。

 被問及這一問題時，當地幾乎絕大多數業內人士回稱，因為一年有兩個展覽和周邊多個展覽的存在，讓幾乎所有的燈飾專業商城和燈飾專業市場的資本方和運營商對此了有高度的依賴感，各路新資本方和運營商對燈飾渠道平臺是否進行運營業態創新取決于人氣指數或客流數量，以批發主打的古鎮各個燈飾專業商城和燈飾專業市場自然缺乏創新業態的沖動。

 數據顯示，古鎮面積不過47.8平方公里，因受限土地擴張空間，最近三年以來，當地租金一路水漲船高，盡管各個燈飾商城、燈飾專業市場以及沿街商鋪普遍達到120—180元/平方米/月以上的租金水平，這在孫建晨看來并不是太高，然而卻讓入駐的當地廠商和外地廠商深感巨大的成本壓力。

 “外遷現象早幾年就開始了，不是現在才有的事”。孫建晨表示，最近兩年由于行業景氣問題，古鎮當地燈飾廠商在燈飾商城、燈飾市場和沿街商鋪開設的形象展廳有一定比例回撤到工廠了。早在2011年下半年開始，若干家外地大型廠商設在古鎮的旗艦店面和運營中心從古鎮外遷了，這一情況在2012年仍有持續的現象。

 與之相伴而行的現象是，2012年早些時候，當地一家比較主流的燈飾燈具廠商高管告訴記者，公司的運營本部將要外遷，僅在古鎮考慮保留部分產品的生產基地。事實上，自2009年以來，運營本部從古鎮外遷并非個案，確有一定的比例。

 對此，有人將上述現象稱之為：“鐵打的古鎮渠道平臺，流水的燈飾，流水的店面”。

 一直以來，外界流傳著古鎮一鋪難求的印象，不過在燈飾展廳、燈飾店面、旗艦中心甚至運營本部從古鎮陸續外遷之下，在當地的燈飾專業商城和燈飾專業市場中，并不存在一鋪難求的問題。對此，孫建晨坦陳，古鎮當地燈飾店面和商鋪空置率達到20%的水平，另有當地業內人士回稱，這一空置率應該將近30%的水平。

 對此，業內人士觀察，一方面是古鎮現有燈飾店面、燈飾展廳、燈飾旗艦、燈飾廠商運營本部的回撤或外遷，另一方面是當地33萬平方米的國際燈飾商城即將上位和40萬平方米燈飾廣場的后續出場，渠道新項目與渠道舊平臺之間的角逐之下，當地燈飾專業商城和燈飾專業市場商鋪或店面空置隱患難免加碼升級。（本文選自《半導體照明》商評 2013年第7期）